Calcul de l'indemnité de remplacement

Si le locataire perd sa clientèle à la suite du refus de renouvellement du bail, l'indemnité principale est qualifiée d'indemnité de remplacement ou de perte de fonds.

Il n'existe pas de méthode particulière pour évaluer le fonds de commerce.

Le locataire est indemnisé sur la base de la valeur marchande du fonds de commerce fixée suivant les usages de la profession.

Les éléments suivants sont alors pris en compte :

• Perte de la clientèle. Elle peut entraîner la disparition totale du fonds de commerce. C'est le cas des commerces de proximité puisque la clientèle est attachée à la localisation du commerce.
• Résultats d'exploitation, souvent sur la base du chiffre d'affaires des 3 dernières années.
• Droit au bail des locaux loués par le locataire. Il s'agit de l'un des éléments du fonds de commerce qui disparaît à suite du non-renouvellement du bail. Il peut arriver que la valeur du droit au bail soit supérieure à la valeur du fonds, en raison par exemple de la localisation exceptionnelle du local. L'indemnité d'éviction doit alors être égale à la valeur du droit au bail.

Indemnité accessoires

L'indemnité de remplacement peut être augmentée des indemnités accessoires suivantes :

• Frais de déménagement

• Frais de réinstallation du fonds de commerce

• Frais et droits de mutation liés à l'achat du nouveau fonds

• Éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement

• Indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation

• Frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats

• Frais accessoires (par exemple, perte d'une licence)
• Indemnité de trouble commercial destinée à compenser la gêne due à l'éviction

• Frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l'ancien local et le nouveau)

Calcul de l'indemnité de déplacement

Lorsque l'activité exercée dans le local est transférable, une indemnité de déplacement (ou de transfert) doit être versée. Pour apprécier la possibilité de réinstallation du locataire, il faut tenir compte de la nature de l'activité et de l'état locatif du marché sur le quartier.

L'évaluation de l'indemnité de déplacement consiste à faire la différence entre le montant du loyer que le locataire aurait payé en cas de renouvellement et le montant à payer pour le nouveau local. On applique à cette différence un coefficient qui prend en compte la qualité de l'emplacement du local et la nature de l'activité.

L'indemnité d'éviction pour déplacement de fonds tient compte des éléments suivants :

• Transfert du fonds, conséquence de l'installation du locataire dans de nouveaux locaux, sans perte (ou perte partielle) de la clientèle
• Valeur du droit au bail de l'ancien local
• Éventuellement, coût d'un nouveau pas-de-porte.

Si le coût du déplacement est supérieur à la valeur même du fonds, l'indemnité est limitée à la valeur de remplacement. C'est au bailleur d'apporter la preuve que le fonds ne disparaît pas.

Indemnité accessoires

L'indemnité de déplacement est augmentée des indemnités accessoires suivantes :

• Frais de déménagement

• Frais de réinstallation du fonds de commerce

• Frais et droits de mutation liés à l'achat du nouveau fonds

• Éventuelles indemnités de licenciement dues aux salariés, si l'éviction entraîne leur licenciement

• Indemnité pour perte de logement, quand le bail comporte des locaux d'habitation

• Frais liés au paiement d'indemnités de résiliation de contrats

• Frais accessoires (par exemple, perte d'une licence)
• Trouble commercial pour compenser la gêne due à l'éviction

• Frais de double loyer (pendant la période de réinstallation, le preneur peut devoir payer à la fois le loyer de l'ancien local et le nouveau)